$100,000 — el clásico hito de las seis cifras — está alrededor de un 25% por encima del ingreso medio de los hogares en EE. UU., y alcanza cómodamente en la mayoría de los mercados del país. Usando la regla estándar 28/36 de la industria crediticia, la respuesta ronda los $345k–$385k, según tus deudas, tu pago inicial y tu tasa de interés. Aquí están los cálculos exactos.

La regla 28/36, paso a paso

Los prestamistas usan dos proporciones:

  • Inicial (28%): los costos de vivienda ≤ 28% del ingreso mensual bruto
  • Total (36%): todas las deudas mensuales ≤ 36% del ingreso mensual bruto

Con $100,000 al año ($8,333 al mes):

  • Límite inicial: $8,333 × 0.28 = $2,333/mes para vivienda
  • Límite total: $8,333 × 0.36 = $3,000/mes para todo

Si tienes $600 al mes en pagos del auto y préstamos estudiantiles, la regla total permite $3,000 − $600 = $2,400 para vivienda, así que el límite inicial de $2,333 es el que manda.

Del pago mensual al precio

Con una tasa de interés de 6.5% en un préstamo a 30 años, $2,333 al mes en capital e intereses sostienen un préstamo de unos $369,000. Con un 20% de pago inicial, eso significa un precio de vivienda de aproximadamente $461,000… pero espera. Esos $2,333 también deben cubrir los impuestos a la propiedad y el seguro (PITI), que los prestamistas incluyen en "vivienda". Después de unos $400 al mes para impuestos y seguro, el presupuesto para capital e intereses baja a unos $1,935, lo que sostiene un préstamo de ~$306,000 y un precio de ~$385,000 con un 20% de pago inicial.

Rangos realistas con un salario de $100K:

| Pago inicial | Precio máximo aprox. de la vivienda (6.5%, 30 años) | |---|---| | 10% de pago inicial | ~$345,000 | | 20% de pago inicial | ~$385,000 | | Deudas de más de $1,000/mes | resta ~$55,000 |

Cinco cosas que mueven el número

  1. La tasa de interés. Con 5.5% en lugar de 6.5%, el mismo pago mensual compra ~12% más casa. La tasa importa más de lo que la mayoría de los compradores cree.
  2. Las deudas existentes. Cada $200 al mes en pagos de deudas recorta unos $30,000 de tu precio máximo. Liquidar el pago del auto antes de comprar es muy poderoso.
  3. El pago inicial. Con $100K, ahorrar el 20% es realista con un presupuesto disciplinado, y evita el PMI (alrededor del 0.5–1% del préstamo al año) además de darte un colchón de capital inmediato.
  4. Los impuestos a la propiedad. En Nueva Jersey o Illinois, los impuestos pueden sumar $800+/mes en viviendas de este rango; en Florida o Texas, ~$600; en Colorado, menos de $250. La ubicación cambia la asequibilidad enormemente.
  5. Las cuotas de la asociación de propietarios (HOA). Una cuota de $300 al mes cuenta contra tus proporciones exactamente igual que un pago hipotecario más alto.

Los costos que los compradores olvidan

La hipoteca es solo el titular. Presupuesta ~1% del valor de la vivienda al año para mantenimiento ($3,900 al año en una casa de $385,000), más los servicios públicos, y un fondo de emergencia que cubra de 3 a 6 meses del nuevo costo de vivienda más alto, no de tu antigua renta. En este rango de precios, no te saltes la inspección de la vivienda para ahorrar $500: es el seguro más barato que jamás comprarás.

¿Deberías llegar al máximo?

La regla 28/36 es un techo, no una meta. Comprar un 10–20% por debajo de tu máximo deja espacio para ahorrar, invertir y vivir. Ser "pobre por la casa" — técnicamente aprobado pero sin ningún margen — es como un salario de seis cifras se convierte en estrés financiero crónico.

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Estimaciones solo para planificación, no es asesoría financiera. La aprobación real depende de tu prestamista.